鄭州律師

時(shí)下，居民住宅物業(yè)管理行業(yè)，在城鎮(zhèn)化的引導(dǎo)下得以迅速發(fā)展，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，關(guān)系到居民的生活質(zhì)量，也承擔(dān)著部分社會(huì)公共管理服務(wù)職能。然而，小區(qū)物業(yè)服務(wù)糾紛，成為社會(huì)矛盾多發(fā)地帶，在物業(yè)合同糾紛案件中，有的業(yè)主得到法院支持，有的業(yè)主卻敗訴收尾那么，當(dāng)小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間，發(fā)生糾紛時(shí)業(yè)主該如何正確維權(quán)呢？河南錦盾-鄭州律師事務(wù)所為您解析！

●業(yè)主正確維權(quán)的方式●

1、協(xié)商解決。《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；調(diào)解業(yè)主間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛。第二十六條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立定期接待制度，及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見(jiàn)和建議，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢(xún)、投訴和監(jiān)督。

因此，業(yè)主及物業(yè)使用人在接受物業(yè)服務(wù)的過(guò)程中，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員不符合法律規(guī)定或合同約定的行為產(chǎn)生糾紛時(shí)，可以尋求由業(yè)主委員會(huì)協(xié)商解決。

2、行政監(jiān)督?！逗幽鲜∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四條規(guī)定，市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督管理，物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、收費(fèi)的監(jiān)督管理；物業(yè)使用和維護(hù)的監(jiān)督管理；受理、處理對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的投訴。第五條規(guī)定，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)物業(yè)管理工作制度，會(huì)同市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)具體指導(dǎo)、監(jiān)督所轄區(qū)域內(nèi)的業(yè)主依法成立 業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)，并監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，依法調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開(kāi)展物業(yè)管理的相關(guān)工作，拒不配合的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)依法處理。

因此，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)不能協(xié)調(diào)解決業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛時(shí)，業(yè)主可以向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)?zhí)幚砑m紛，也可以直接向轄區(qū)內(nèi)市、縣（區(qū)）政府房地產(chǎn)主管部門(mén)提請(qǐng)監(jiān)督或提出投訴。

3、申請(qǐng)調(diào)費(fèi)?！逗幽鲜∥飿I(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第四條規(guī)定，各級(jí)人民政府價(jià)格主管部門(mén)是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)，各級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要協(xié)同政府價(jià)格主管部門(mén)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督、管理的指導(dǎo)。第二十一條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)實(shí)行年度審驗(yàn)制度，每年考核復(fù)審一次，管理服務(wù)質(zhì)量發(fā)生變化的，價(jià)格主管部門(mén)有權(quán)調(diào)整其收費(fèi)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第二十八條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和使用人之間發(fā)生的價(jià)格糾紛，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)予協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的可由價(jià)格主管部門(mén)商物業(yè)管理行政部門(mén)裁定。

因此，當(dāng)業(yè)主與物業(yè)公司在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生糾紛時(shí)，可以申請(qǐng)所在地人民政府價(jià)格主管部門(mén)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

4、重新選聘?！逗幽鲜∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；第十六條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部門(mén)占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加；決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

因此，當(dāng)業(yè)主通過(guò)前述救濟(jì)途徑均無(wú)法有效處理其與物業(yè)公司之間的糾紛時(shí)，可以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)公司，并根據(jù)實(shí)際情況重新選聘。

5、依法起訴。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

因此，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到合理限度內(nèi)的安全保障義務(wù)，且業(yè)主或物業(yè)使用人的人身或財(cái)產(chǎn)因此遭受損害時(shí)，業(yè)主或物業(yè)使用人可以搜集相關(guān)證據(jù)向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹑松頁(yè)p害或財(cái)產(chǎn)損害賠償訴訟。

錦盾提醒：居民小區(qū)是人們生活居住的地方，其狀況如何不但關(guān)系到公眾的安全與幸福，而且關(guān)系到社會(huì)的平安與和諧。物業(yè)公司相當(dāng)于小區(qū)的管家，是小區(qū)的業(yè)主們?yōu)榱斯餐睦娑袃斶x聘。因此，物業(yè)公司的首要義務(wù)是依據(jù)法律規(guī)定和合同約定，盡心盡職對(duì)小區(qū)做好服務(wù)與管理，在環(huán)境衛(wèi)生、安全保障和公共維修等方面獲得小區(qū)業(yè)主們的普遍認(rèn)可和滿(mǎn)意，以換取自己的應(yīng)得報(bào)酬，實(shí)現(xiàn)互利共贏。

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