鄭州律師

時(shí)下，居民住宅物業(yè)管理行業(yè)，在城鎮(zhèn)化的引導(dǎo)下得以迅速發(fā)展，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，關(guān)系到居民的生活質(zhì)量，也承擔(dān)著部分社會(huì)公共管理服務(wù)職能。然而，小區(qū)物業(yè)服務(wù)糾紛，成為社會(huì)矛盾多發(fā)地帶，在物業(yè)合同糾紛案件中，有的業(yè)主得到法院支持，有的業(yè)主卻敗訴收尾那么，當(dāng)小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間，發(fā)生糾紛時(shí)業(yè)主該如何正確維權(quán)呢？河南錦盾-鄭州律師事務(wù)所為您解析！

知識(shí)點(diǎn)一：索要物業(yè)費(fèi)，時(shí)效怎么把握？

隨著民法總則于2017年10月1日起施行，普通訴訟時(shí)效期間已由民法通則規(guī)定的兩年改為三年。民法總則施行后訴訟時(shí)效期間開(kāi)始計(jì)算的，應(yīng)當(dāng)適用三年訴訟時(shí)效期間的規(guī)定；民法總則施行之日，訴訟時(shí)效期間尚未滿民法通則規(guī)定的二年或者一年，當(dāng)事人主張適用民法總則關(guān)于三年訴訟時(shí)效期間規(guī)定的，人民法院應(yīng)予支持；民法總則施行前，民法通則規(guī)定的二年或者一年訴訟時(shí)效期間已經(jīng)屆滿，當(dāng)事人主張適用民法總則關(guān)于三年訴訟時(shí)效期間規(guī)定的，人民法院不予支持。

法官提示

當(dāng)事人不提出時(shí)效抗辯，法院不應(yīng)主動(dòng)審查時(shí)效問(wèn)題。但如當(dāng)事人提出時(shí)效抗辯，法院應(yīng)依照現(xiàn)行法律關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定處理。但在適用訴訟時(shí)效時(shí)不宜過(guò)苛，除物業(yè)管理企業(yè)明顯怠于行使權(quán)利的，可認(rèn)定其在持續(xù)主張權(quán)利。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)方當(dāng)事人提出時(shí)效抗辯時(shí)如不提交任何形式的催繳證據(jù)，極易面臨敗訴風(fēng)險(xiǎn)。

知識(shí)點(diǎn)二：物業(yè)公司負(fù)有哪些職責(zé)，享有哪些管理權(quán)利？

根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和相關(guān)資料交還給業(yè)主委員會(huì)。對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

法官提示

1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)公共管道負(fù)有維護(hù)義務(wù)，若因未及時(shí)疏通、檢修、清掏而導(dǎo)致管道返水、浸泡、可燃?xì)怏w泄露造成業(yè)主損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。

2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)保證小區(qū)內(nèi)消防通道暢通，消防設(shè)施標(biāo)示要明確，對(duì)業(yè)主私自搭建的護(hù)欄、存放的雜物要及時(shí)溝通、制止，對(duì)業(yè)主私自拆改等違建行為有權(quán)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者業(yè)主公約的規(guī)定要求業(yè)主恢復(fù)原狀。

3. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)其管理小區(qū)內(nèi)的設(shè)施應(yīng)盡到維護(hù)、管理職責(zé)，定期檢查、修繕小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施。

知識(shí)點(diǎn)三：物業(yè)公司的安全保障義務(wù)如何履行？

根據(jù)《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》第三十七條第一款的規(guī)定，賓館、商場(chǎng)、銀行、車(chē)站、娛樂(lè)場(chǎng)所等公共場(chǎng)所的管理人或者群眾性活動(dòng)的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

法官提示

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)其管理小區(qū)內(nèi)的設(shè)施應(yīng)盡到維護(hù)、管理職責(zé)，定期檢查、修繕小區(qū)內(nèi)公共道路，做到對(duì)正常通行不存在障礙。

2.如受害人非小區(qū)業(yè)主，如該小區(qū)并未禁止非小區(qū)人員通行，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能以受害人不在此居住為由免除其應(yīng)承擔(dān)的安全保障義務(wù)。

3. 物業(yè)公司平時(shí)應(yīng)做好監(jiān)控的留存，以及日常的管護(hù)，方便居民生活也便于訴訟中舉證。

4. 若受害人作為成年人，未盡到合理的注意義務(wù)的亦應(yīng)構(gòu)成過(guò)錯(cuò)，認(rèn)定責(zé)任時(shí)適用過(guò)失相抵。

知識(shí)點(diǎn)四：物業(yè)公司以接受派遣方式聘用服務(wù)人員，該人員履職過(guò)程中致人損害的，物業(yè)公司與派遣公司誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任？

侵權(quán)責(zé)任法第34條規(guī)定，勞務(wù)派遣期間，被派遣的工作人員因執(zhí)行工作任務(wù)造成他人損害的，由接受勞務(wù)派遣的用工單位承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；勞務(wù)派遣單位有過(guò)錯(cuò)的，承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任。物業(yè)公司在工作人員致他人損害時(shí)對(duì)外應(yīng)承擔(dān)無(wú)過(guò)錯(cuò)的替代責(zé)任。如派遣單位負(fù)有與損害結(jié)果相關(guān)的行業(yè)準(zhǔn)入資質(zhì)審查等方面的過(guò)錯(cuò)時(shí)，應(yīng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。

法官提示：

物業(yè)公司即使以接受勞務(wù)派遣的方式聘用保安、保潔人員，也應(yīng)對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范與管理，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于離崗人員應(yīng)及時(shí)簽署工作服裝設(shè)備、居住通行卡鑰等物品的交接單據(jù)，注意避免離崗人員利用工作經(jīng)驗(yàn)導(dǎo)致侵權(quán)后果。

錦盾提醒：無(wú)論是物業(yè)公司還是小區(qū)業(yè)主，都應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)法治思維能力，養(yǎng)成遇事找法、經(jīng)營(yíng)依法、化解矛盾靠法的習(xí)慣，遵守合同約定和道德規(guī)范。居民委員會(huì)也應(yīng)當(dāng)發(fā)揮基層群眾自治組織的作用，對(duì)居民小區(qū)的服務(wù)與管理進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查，積極排查化解矛盾糾紛，使居民小區(qū)成為社會(huì)和諧的牢固基礎(chǔ)。

河南錦盾-鄭州律師事務(wù)所

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