鄭州律師

近年來，物業(yè)費(fèi)一直是個(gè)熱門話題，物業(yè)服務(wù)好了業(yè)主開開心心去交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)不好業(yè)主又不甘心去交物業(yè)費(fèi)，那物業(yè)費(fèi)的繳納依據(jù)是什么呢？本文是錦盾律所整理的有關(guān)業(yè)主和物業(yè)沒有簽合同但仍需要繳納物業(yè)費(fèi)情況的解答。怎么樣才能讓業(yè)主、物業(yè)服務(wù)公司合理、合法地化解矛盾？一起來聽聽錦盾-鄭州律師事務(wù)所的建議。

以下三種情況，即使業(yè)主沒有物業(yè)簽訂合同，也需要繳納物業(yè)費(fèi)：

1.形成了事實(shí)上的物業(yè)管理關(guān)系。事實(shí)上的物業(yè)管理關(guān)系是指業(yè)主和物業(yè)公司沒有簽訂物業(yè)合同，但物業(yè)公司實(shí)際上已經(jīng)提供了物業(yè)服務(wù)。業(yè)主也享受了物業(yè)服務(wù)。

2.如果說開發(fā)單位和物業(yè)公司簽訂了前期的物業(yè)服務(wù)合同業(yè)主入住之后，這個(gè)物業(yè)服務(wù)合同是可以約束到廣大業(yè)主的。業(yè)主仍需要繳納物業(yè)費(fèi)。

3.小區(qū)內(nèi)成立了業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)企業(yè)簽訂了合同，這種合同對(duì)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主也是具有約束力的，業(yè)主也應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)費(fèi)。

上述三種情形，確實(shí)均沒有與業(yè)主自身簽訂過物業(yè)服務(wù)合同，依然要繳納物業(yè)費(fèi)。

錦盾律師解讀：

最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”

浙江省高級(jí)人民法院民一庭《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件適用法律若干問題的意見（試行）》第十五條：“物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后未續(xù)簽，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，且業(yè)主委員會(huì)不能證明已明確拒絕接受服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定構(gòu)成事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，雙方權(quán)利義務(wù)可參照原物業(yè)服務(wù)合同確定”。

可見，不論業(yè)主本人是否與物業(yè)服務(wù)公司簽訂了合同，只要建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司簽了合同，甚至原物業(yè)服務(wù)合同到期后幾方之間均未再另行簽訂合同，但物業(yè)服務(wù)公司已提供了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主就應(yīng)該交納物業(yè)費(fèi)。

如業(yè)主對(duì)開發(fā)商選定的物業(yè)公司不滿，可成立業(yè)主委員會(huì)后另行選聘。

當(dāng)然，根據(jù)國(guó)家發(fā)改委《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十六條的規(guī)定，納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。也就是說未向業(yè)主交付的物業(yè)，物業(yè)公司沒有權(quán)利向業(yè)主主張物業(yè)費(fèi)。

綜上，業(yè)主如因上述理由而采取拒交物業(yè)費(fèi)的做法是不明智的，不僅影響物業(yè)服務(wù)公司的積極性和正常的運(yùn)營(yíng)，逐漸導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降、其他已交費(fèi)業(yè)主權(quán)益受損的連鎖反應(yīng)，而且，很有可能會(huì)被物業(yè)服務(wù)公司起訴，給自己增加訴累，如最終判決應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)而拒不履行的，還會(huì)承擔(dān)被法院強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)帶來的不必要的信譽(yù)損失（如采取查封、凍結(jié)被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)、限制高消費(fèi)、納入失信人員名單、司法拘留等措施）。

因此，錦盾律師建議，業(yè)主、業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)公司，在面對(duì)物業(yè)費(fèi)交納問題時(shí)，均應(yīng)理性處理，業(yè)主需分清合理維權(quán)的界限，及時(shí)交納應(yīng)交的費(fèi)用；物業(yè)公司需加強(qiáng)服務(wù)管理，注意催收方法；業(yè)委會(huì)需對(duì)業(yè)主的認(rèn)識(shí)進(jìn)行引導(dǎo)，同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督。只有各方互相配合，減少糾紛，才能共建和諧小區(qū)，如果您還有其他的問題可以撥打錦盾咨詢電話，我們會(huì)有專業(yè)律師為您解答。

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