鄭州律師

在二手房的買賣和交易過程中經(jīng)常出現(xiàn)父親替兒子買房，兒子替父親賣房的情形，另外一種是房子是夫妻雙方的或者有其他共有人，房屋買賣合同只有配偶一方簽字或者只有一個(gè)共有人簽字的情形，在此種情況下會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)沒有代理權(quán)的狀況，也就是法律上常講的無權(quán)代理。

何為無權(quán)代理?

《民法總則》第一百七十一條規(guī)定：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，對被代理人不發(fā)生效力”。

無權(quán)代理常發(fā)生在親屬之間，有的是不知道是無權(quán)代理，沒有意識(shí)到;有的是知道，故意為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)而采取的措施，這對交易雙方都會(huì)導(dǎo)致不同的法律風(fēng)險(xiǎn)。

筆者印象最深的是2016年有這樣一個(gè)案子：

兒子在北京工作上班，由于創(chuàng)業(yè)需要大量資金，就委托自己在鄭州的老父親出售位于金水路上的一套房子。在中介公司積極的撮合下買方與房主的父親簽訂了二手房交易合同，買方支付了35萬元的首付款。

在買方籌錢支付首付款和對房屋辦理解壓手續(xù)的1個(gè)月內(nèi)，房屋的價(jià)格出現(xiàn)了一定程度的上漲。賣方，也就是真正的房主就拋開自己的老父親給買方聯(lián)系說房子是老父親背著自己賣的，自己都不知道，現(xiàn)在房子不賣了。買方為了買房借了好幾家的錢支付首付款，并且把自己的小兩房也進(jìn)行了出售。為了買這個(gè)房子費(fèi)了很大的勁，可是因?yàn)檫@樣無權(quán)代理問題的出現(xiàn)導(dǎo)致買方一籌莫展。

賣方自認(rèn)為自己很聰明，說房子是自己老父親賣的，我根本不知道，并且買方也沒有我的授權(quán)委托書，自以為能夠躲過這一劫。我們國家的法律是很全面的，往往是“法網(wǎng)恢恢疏而不漏”。

在2016年的7月買方通過朋友介紹聯(lián)系上了我們。我們給買方詳細(xì)分析了案件的利弊，買方?jīng)Q定委托我們來給自己爭一口氣。最終在我們的努力下，賣方的老父親賠償了我們15萬余元的違約金。其實(shí)這個(gè)錢最終還是買方本人出的。

《合同法》第四十八條規(guī)定“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。 ”

為了避免簽訂二手房買賣合同時(shí)出現(xiàn)不必要的房子存在問題、無權(quán)代理或者無權(quán)處分的情況出現(xiàn)，筆記有幾點(diǎn)建議可以參考;

1、對房屋進(jìn)行產(chǎn)調(diào)

房產(chǎn)屬于大宗商品，在簽訂房屋買賣合同時(shí)一定要對房屋是否被法院查封、是否有抵押、是否存在其他共有人進(jìn)行詳細(xì)的查看。如果出現(xiàn)存在查封、抵押或者有其他共有人的情形，這時(shí)候就要慎重對待了。如果有法院查封就建議不要買了，有抵押的話要求賣方對房屋進(jìn)行解壓(銀行抵押另說)可以進(jìn)行交易;如果有其他共有人就要求必須要經(jīng)得其他共有人的同意并一同簽訂房屋買賣合同。

這里需要說一下，在買房時(shí)還要重點(diǎn)留意房屋是不是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，是不是婚內(nèi)購買等，雖然法律對夫妻共同房屋一方單獨(dú)進(jìn)行出售的法律效力進(jìn)行了規(guī)定，但是筆者還是建議要求賣方提供結(jié)婚證(或者離婚證)、房產(chǎn)證，同時(shí)要求夫妻另一方來共同簽字，防止合同簽訂后夫妻另一方找理由說房屋沒有經(jīng)過他同意不賣了，產(chǎn)生不必要的麻煩。

2、盡量要求房主本人到場簽字，本人實(shí)在無法到場的要求出示授權(quán)委托相關(guān)手續(xù)

出現(xiàn)無權(quán)代理的情況大部分都發(fā)生在沒有授權(quán)，事后反悔。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記證書上對房屋所有權(quán)人有明確的登記。在簽訂房屋買賣合同書時(shí)盡量要求房主本人到場，如果實(shí)在無法到場一定要求提供授權(quán)委托書并且進(jìn)行視頻、錄音備份，必要時(shí)進(jìn)行公證。這樣能夠最大限度的防止無權(quán)代理情形的出現(xiàn)。

3、定金或者房款的支付

在支付房款或者定金的時(shí)候，筆者建議把相關(guān)款項(xiàng)支付到房本上記載的房屋所有權(quán)人的本人卡上，并備注該錢的用途。從這個(gè)方面也能夠做到對無權(quán)代理的簡單防范。

4、必要時(shí)聘請律師陪簽陪購

現(xiàn)在專業(yè)的房產(chǎn)律師都提供陪簽合同和陪同購房的法律服務(wù)，律師能夠從專業(yè)的法律角度對所購買房屋進(jìn)行全面的調(diào)查，對交易過程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的風(fēng)險(xiǎn)把控。對于動(dòng)輒幾百萬的房產(chǎn)來說，筆者認(rèn)為聘請專業(yè)的房產(chǎn)律師進(jìn)行陪同還是十分必要的。

因此，在房屋買賣合同交易過程中，存在的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)極多，但是只要記住在簽合同時(shí)需要重點(diǎn)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，同時(shí)對房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查，必要時(shí)請專業(yè)鄭州律師陪同購房，相信關(guān)于無權(quán)代理等相關(guān)房屋買賣糾紛的風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)避免掉。