鄭州律師

生活中我們大部分人為了能在大城市有個家不斷拼搏，但是我們在買房時出現(xiàn)一種情況就是合同簽了，首付交了，但貸款沒辦下來，遇到這種情況到底算誰違約？

舉例：朋友小張打算買一套二手房，跟房主談好價格簽好合同，并交好了首付，產(chǎn)權證上也只有房主一個人的名字，房主也表示自己現(xiàn)在是離異狀態(tài)，但是后來有個自稱是房主妻子的女人說不愿意賣房，就導致了無法辦理，因為房價這段漲得特別厲害，小張著急買房，就要求房主給個說法，要么解約、要么趕緊辦理買房手續(xù)，不要耽誤自己買房。

房主開始總是說正在解決中，可是過去快兩周了還沒有實質(zhì)性進展，小張就想如果自己單方面解約的話算不算違約。

錦盾律所解答：

對于夫妻共同擁有的違約金。

其實，小張在驗房階段就應該核實房屋產(chǎn)權人狀況，雖然產(chǎn)權證上只有房主一個人的名字，但也有可能是夫妻共同財產(chǎn)，小張除了查驗房產(chǎn)權證、離婚證，還可以通過走訪周圍鄰居，去房管局查看房屋詳細產(chǎn)權情況，確保無誤后再簽合同。

除了上面說的賣房人造成貸款辦不下來的情況，還有開發(fā)商、購房人、非買賣雙方的原因。

1.開發(fā)商沒有及時提交貸款資料

購買新房的時候，由于購房人數(shù)較多，難免會有貸款材料沒及時上交的情況，或者開發(fā)商出售沒有預售許可的房子，這兩種情況是開發(fā)商原因造成貸款無法正常辦理，購房者同樣有權解除合約并要求開發(fā)商承擔違約金、退還定金和首付款。

2.購房人提交材料或個人征信有問題

房貸辦不下來還有一種原因就是購房人自己的問題，比如所交材料有誤、提交材料不全、提供虛假資料致使銀行不能批貸，常見的要數(shù)個人征信不良了。

如果個人信用記錄不良是非惡意造成的，可以跟銀行協(xié)商或者嘗試去其他銀行，要求寬松的銀行可能會批準貸款。但是如果逾期嚴重，比如信用卡連續(xù) 3 次，累計 6 次逾期，且金額較大，那鐵定會被拒貸的。

個人原因造成的貸款辦不下來，通常是要購房人承擔違約責任的，畢竟是自己犯下的錯誤，也不能讓別人承擔責任是吧？

3.材料、征信都沒問題，就是批貸太慢（非買賣雙方原因）

還有一種情況就是，購房人的材料、征信都沒問題，銀行也已經(jīng)通過審批，就是一直不放款，大家都沒錯，買賣雙方只能耐心等待放款。如果銀行沒有按規(guī)定期限放款，購房人可以按照貸款合同主張銀行承擔違約責任。

另外，有點背的人會遇到政府或銀行貸款政策發(fā)生變化，銀行停止房貸業(yè)務，買賣雙方可以協(xié)商解決，實在不行就只能通過法院解決了，證明自己無過錯，要求解除購房合同。

法院判決原則：優(yōu)先合同約定

需要注意的是，無論是什么原因造成貸款辦不下來，法院判決時一般會以合同約定為準，所以購房人在與開發(fā)商和賣房人、銀行簽訂合同時，就注明違約責任，在維權時會更容易些。

買房貸款辦不下來，無論是誰的原因造成的，到頭來受傷重的永遠是我們買房子的，房價這么貴，好不容易看上一套中意的房子，貸款卻辦不下來，要知道時間就是金錢，房價不等人，就算是對方違約，承擔了違約金，但又要重新看房選房，弄不好都買不到同價位的房了。

現(xiàn)在的房屋詐騙也有不少，而且房價漲的又這么厲害，購房人更要多一個心眼，仔細核查房屋、售房人情況，如實提交貸款資料，盡量不要出現(xiàn)差錯。

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