鄭州律師

購買二手住宅時(shí)，購買者必須注意住宅是否有合法的所有權(quán)。如果住宅沒有合法的所有權(quán)，不能進(jìn)行戶籍登記，購買者就不能獲得住宅所有權(quán)。購買二手無證房產(chǎn)怎么處理?鄭州房產(chǎn)糾紛律師解析：

一、購買二手無證房產(chǎn)如何處理。

民法典規(guī)定，購買的二手住宅沒有房地產(chǎn)證明書的，如果住宅銷售者不通知購買者，購買者可以向法院申請(qǐng)取消購買合同，要求住宅銷售者退還購買費(fèi)用，賠償損失。

《我國民法典》

第一百四十七條【基于重大誤解實(shí)施的民事法律行為的效力】基于重大誤解實(shí)施的民事法律行為，行為者有權(quán)取消人民法院和仲裁機(jī)構(gòu)。

第一百四十八條【以欺詐手段實(shí)施的民事法律行為的效力】一方以欺詐手段，使對(duì)方在違反真實(shí)意義的情況下實(shí)施的民事法律行為，欺詐者有權(quán)取消人民法院和仲裁機(jī)構(gòu)。

第一百五十七條【民事法律行為無效，被撤銷或確定無效的法律結(jié)果】民事法律行為無效，被撤銷或確定無效后，行為者必須返還因該行為獲得的財(cái)產(chǎn)，不能返還或不需要返還的，必須打折補(bǔ)償。有錯(cuò)誤的一方應(yīng)賠償對(duì)方受到的損失，各方有錯(cuò)誤的，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，按其規(guī)定。

二、購買二手住宅應(yīng)該進(jìn)行什么樣的審查呢?

二手房買賣容易產(chǎn)生各種糾紛，購房者應(yīng)嚴(yán)格審查二手房。具體的審查方法如下:

(一)權(quán)屬審查。

購買者購買二手住宅，必須審查二手住宅的權(quán)利證明書和相關(guān)文件。未依法辦理產(chǎn)權(quán)登記并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的房屋，可不可以買賣。

(二)雙方主體資格審核。

1.二手住宅轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)依法登記取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的住宅權(quán)利人。

2.二手房屬于單位的，購房者應(yīng)審核單位董事會(huì)、股東會(huì)審議同意的書面文件。

3、二手房屬于國有或集體資產(chǎn)的，購房者應(yīng)審批政府主管部門的審批文件。

(3)共有財(cái)產(chǎn)審批。

二手房屬于兩個(gè)以上主體共有的(以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn))，需要審核有無共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面材料。在審核房屋所有權(quán)證書時(shí)，應(yīng)注意該房產(chǎn)是否有其他權(quán)利人或異議登記事項(xiàng)。

(四)權(quán)限審核。

1.購買者必須審查司法機(jī)關(guān)是否依法檢查或以其他形式限制二手住宅權(quán)利。

2.購買者應(yīng)審查二手住宅是否有抵押等其他權(quán)利設(shè)置情況。如果有抵押，必須取得賣方通知抵押權(quán)人的書面證據(jù)，或者取得抵押權(quán)人等其他權(quán)利人書面同意轉(zhuǎn)讓的證明書。

(5)優(yōu)先考核購買權(quán)。

購房者應(yīng)審查二手房優(yōu)先購房權(quán)人是否有放棄優(yōu)先購房權(quán)的證明。承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，購買者購買住宅后，應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，與承租人簽訂租賃主體變更合同。

購買二手無證房產(chǎn)怎么處理?根據(jù)《民法典》的規(guī)定，在購買二手房時(shí)，如果賣家以欺詐等情況簽訂購房合同，購房者可以向法院申請(qǐng)撤銷合同，在撤銷合同后，購房者可以要求賣家退還購房款并賠償損失。