鄭州律師

無(wú)論是買期房還是現(xiàn)房，商品房買賣合同簽訂后，都會(huì)涉及到一個(gè)交付問(wèn)題。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商需要在約定的時(shí)間內(nèi)將商品房實(shí)際交付給買方。對(duì)此，對(duì)交付條件也有具體要求，那么開(kāi)發(fā)商交付的房子不合約定怎么辦?錦盾鄭州律師事務(wù)所解析：

一、開(kāi)發(fā)商交付的房子不合約定怎么辦?

(1)房地產(chǎn)商未能交付房屋時(shí)，許多買家不采取行動(dòng)。他們天真地認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)違反合同，就會(huì)按照合同約定進(jìn)行補(bǔ)償或解除合同。但現(xiàn)實(shí)中完全不是這樣，他們的權(quán)利必須自己主張。如果購(gòu)房者不提出或主張，甚至認(rèn)為應(yīng)該先住在房子里，但不知道這樣做已經(jīng)放棄了自己的權(quán)利，這意味著他們默許了房地產(chǎn)商的違約行為。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商違約，買方有權(quán)根據(jù)不同情況解除合同或索賠。

(2)《民法典》第五百六十四條【行使撤銷權(quán)的期限】法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定行使撤銷權(quán)的期限。期限屆滿，當(dāng)事人未行使權(quán)利的，權(quán)利消滅。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定行使拆遷權(quán)的期限，如果拆遷權(quán)在拆遷權(quán)人知道或者應(yīng)該知道拆遷權(quán)的原因之日起一年內(nèi)或者對(duì)方當(dāng)事人催告后的合理時(shí)間內(nèi)沒(méi)有行使，那么拆遷權(quán)就會(huì)被消除。具體到房地產(chǎn)糾紛，根據(jù)今年6月1日生效的《最高人民法院關(guān)于審理商社買賣合同糾紛事件適用法律若干問(wèn)題的說(shuō)明》第15條，賣方延期交付住宅在被告后3個(gè)月的合理期限內(nèi)沒(méi)有履行，一方要求解除合同的，應(yīng)當(dāng)支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。如果法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，則對(duì)方當(dāng)事人催告后三個(gè)月內(nèi)行使撤銷權(quán)。對(duì)方?jīng)]有催告的情況下，撤銷權(quán)從撤銷權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使的過(guò)期不行使的情況下，終止權(quán)消失了。本文中的三個(gè)月和一年兩個(gè)時(shí)期屬于預(yù)定時(shí)期。這兩個(gè)時(shí)期是固定的，與時(shí)效不同。該期限沒(méi)有終止、中斷或延長(zhǎng)。只要期限屆滿，撤銷權(quán)不行使，權(quán)利消滅。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)商為滿足合同約定的終止條件而延期交房，購(gòu)房者開(kāi)始享有合法的終止權(quán)。同時(shí)，自該日起終止權(quán)也進(jìn)入一年的預(yù)定期限。如果買方在預(yù)定期限后要求法院解除合同，他的解除合同訴訟將不會(huì)得到法院的支持。開(kāi)發(fā)商在買受人享有解除合同權(quán)利之日起一年內(nèi)催告買受人行使解除合同權(quán)利的，買受人應(yīng)當(dāng)自收到催告之日起三個(gè)月內(nèi)行使解除合同權(quán)利。三個(gè)月后，購(gòu)買者在向法院提起訴訟時(shí)不會(huì)得到法律支持。

二、買方解除合同后如何索賠。

除上述取消逾期交房的權(quán)利外，根據(jù)最高法院的司法解釋，當(dāng)開(kāi)發(fā)商有下列行為時(shí)，買方可以依法取消合同，并要求賠償損失:

1.商社買賣合同簽訂后，賣方將該房屋抵押給第三方，未通知買方。

2.商社買賣合同簽訂后，賣方將該房屋賣給第三方。

3.故意隱瞞未取得商社預(yù)售許可證或提供虛假商社預(yù)售許可證的。

4.故意隱瞞出售房屋已抵押的事實(shí)。

5.故意隱瞞銷售的房屋被第三者或房屋拆遷補(bǔ)償配置的事實(shí)。

6、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題。

7.面積誤差的絕對(duì)值大于3%。

8.由于開(kāi)發(fā)商原因，產(chǎn)權(quán)證逾期一年以上。買方也可以要求終止合同。雖然沒(méi)有司法解釋規(guī)定行使解除合同權(quán)的合理期限，但根據(jù)《民法典》第564條規(guī)定，解除合同權(quán)存在于預(yù)定期間，而預(yù)定期間更多地取決于法院的自由裁量權(quán)。

9.房地產(chǎn)商違約，買方的請(qǐng)求權(quán)首先要由買方提出。房地產(chǎn)商對(duì)買受人的主張有疑問(wèn)，拒絕賠償?shù)?，買受人需要通過(guò)法律途徑解決。《民法典》規(guī)定:“向人民法院申請(qǐng)保護(hù)民事權(quán)利的時(shí)效期間為三年，法律另有規(guī)定的除外。”

因此，購(gòu)房人對(duì)房產(chǎn)中介交付房屋有疑問(wèn)的，必須以書面形式提出，并注意保全證據(jù)。如果房產(chǎn)中介和房產(chǎn)中介不能協(xié)商，想通過(guò)法律程序解決，要注意不要錯(cuò)過(guò)法院可以接受的訴訟時(shí)間。這樣才能得到應(yīng)有的補(bǔ)償。

開(kāi)發(fā)商交付的房子不合約定怎么辦?如果在交房時(shí)發(fā)現(xiàn)交付的商品房不符合要求，購(gòu)房者必須及時(shí)提出異議，不能實(shí)際接受該商品房，否則以后是否發(fā)生糾紛就不清楚了。如果商品房本身的質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常使用，在這種情況下，可以要求退房。