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裁判要旨：違章建筑無(wú)法登記只能導(dǎo)致所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)讓的房屋是否屬于違章建筑不是導(dǎo)致合同無(wú)效的法定因素，不影響房屋買賣合同的效力。
最高人民法院(2013)民申字第50號(hào)
本院認(rèn)為：1.關(guān)于新證據(jù)的問(wèn)題。百貨公司共提交兩份新證據(jù)即2012年8月13日滕州市規(guī)劃局出具的《關(guān)于對(duì)滕州市百貨總公司商務(wù)辦公樓違法建設(shè)的性質(zhì)認(rèn)定意見(jiàn)》與2012年8月20日滕州市城市管理局出具的《責(zé)令限期拆除決定書》，證明訴爭(zhēng)房產(chǎn)系違法建筑。
2004年3月19日，《中共滕州市委辦公室滕州市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)的通知》表明，滕州市委、市政府開(kāi)始對(duì)善國(guó)路進(jìn)行升級(jí)改造工程。2004年5月19日，《滕州市人民政府關(guān)于善國(guó)路綜合升級(jí)改造相關(guān)政策的意見(jiàn)》規(guī)定，對(duì)原屬劃撥方式取得的經(jīng)營(yíng)性用地，在原經(jīng)營(yíng)性建筑物所占土地面積范圍內(nèi)，允許用地者依照城市規(guī)劃要求，按照善國(guó)路綜合升級(jí)改造指揮部批準(zhǔn)的方案，由指揮部核發(fā)《善國(guó)路升級(jí)改造建設(shè)工程許可證》……。
2004年4月12日，滕州市善國(guó)路綜合升級(jí)改造指揮部《關(guān)于對(duì)市百貨公司沿街建筑物升級(jí)改造的回復(fù)意見(jiàn)》表明，涉案房屋是由百貨公司上報(bào)的拆舊建新的建設(shè)項(xiàng)目，滕州市善國(guó)路綜合升級(jí)改造指揮部對(duì)此是認(rèn)可的。2004年11月19日，滕州市建筑工程管理局為百貨公司頒發(fā)了《棗莊市建設(shè)工程施工許可證》，同意其建設(shè)善國(guó)北路2800平方米房屋。
2004年11月26日，百貨公司與中標(biāo)人滕州市金長(zhǎng)城建安公司簽訂《建設(shè)工程施工合同》，開(kāi)始興建百貨公司的綜合樓、辦公樓。以上事實(shí)可以表明，百貨公司的綜合樓、辦公樓是在善國(guó)路綜合升級(jí)改造指揮部的認(rèn)可下建設(shè)的，建設(shè)時(shí)具備合法相關(guān)手續(xù)。雖然涉案房屋建成后多年，滕州市規(guī)劃局出具的《關(guān)于對(duì)滕州市百貨總公司商務(wù)辦公樓違法建設(shè)的性質(zhì)認(rèn)定意見(jiàn)》與滕州市城市管理局出具的《責(zé)令限期拆除決定書》認(rèn)定涉案土地系國(guó)有劃撥土地，涉案房屋未取得規(guī)劃許可證，房屋為違章建筑，但不能以此作為認(rèn)定該案房屋買賣協(xié)議無(wú)效的依據(jù)。
首先，由于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的分類是依據(jù)財(cái)產(chǎn)的物理屬性，即使建造行為違法，也不能改變違章建筑的不動(dòng)產(chǎn)屬性;
其次，雖然違章建筑不能辦理所有權(quán)登記，但建造人可以遵循基于事實(shí)行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則而取得所有權(quán);
第三，百貨公司在房屋建設(shè)過(guò)程中未履行相關(guān)手續(xù)，未辦理規(guī)劃許可證，并非張百永的過(guò)錯(cuò)。因此，即使涉案房屋被滕州市人民政府認(rèn)定為違章建筑，建造人百貨公司對(duì)該建筑也享有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。雖然百貨公司無(wú)法辦理物權(quán)登記，但無(wú)法登記只能導(dǎo)致所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)讓的房屋是否屬于違章建筑不是導(dǎo)致合同無(wú)效的法定因素，不影響房屋買賣合同的效力。
因此，百貨公司提交上述證據(jù)不足以推翻二審判決，不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第一項(xiàng)規(guī)定的新證據(jù)的條件。
2.關(guān)于房屋買賣協(xié)議效力的問(wèn)題。根據(jù)滕州市人民政府2012年7月7日出具的《證明》，百貨公司使用的位于善國(guó)北路39號(hào)的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，土地證號(hào)：滕國(guó)用(2003)第0738號(hào)。該劃撥土地上建造的房屋無(wú)規(guī)劃許可證、無(wú)房屋所有權(quán)證書。
涉案土地系劃撥用地，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條的規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。2006年9月20日，張百永和百貨的簽署《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》后，百貨公司于2007年4月27日向滕州市國(guó)土資源局出具《滕州市百貨總公司關(guān)于上交部分劃撥土地的報(bào)告》，將出賣給張百永的善國(guó)北路39號(hào)(土地證：滕國(guó)用(2003)第0738號(hào))部分劃撥土地上交掛牌出讓。該土地位置與范圍與《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》上出賣的房產(chǎn)一致，面積約1800平方米，以實(shí)際測(cè)量為準(zhǔn)。同日，百貨公司與張百永簽署《產(chǎn)權(quán)手續(xù)交接書》，將百貨公司持有的國(guó)有土地使用證一份交給張百永辦理產(chǎn)權(quán)分割出讓手續(xù)，由張百永負(fù)責(zé)提交報(bào)告給滕州市國(guó)土資源局及有關(guān)部門辦理掛牌出讓手續(xù)。
2008年7月10日，滕州市人民政府作出滕政土字[2008]78號(hào)《滕州市人民政府關(guān)于收回滕州市百貨總公司國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的批復(fù)》，同意收回百貨公司位于善國(guó)北路39號(hào)的部分國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，土地實(shí)測(cè)面積2237平方米。2008年8月4日，滕州市土地儲(chǔ)備中心在滕州日?qǐng)?bào)上發(fā)布《滕州市國(guó)土資源局國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公開(kāi)出讓公告》，涉案土地為2007-38號(hào)出讓宗地，競(jìng)買保證金為300萬(wàn)元。
張百永繳納保證金參加競(jìng)拍，但由于未能達(dá)到法定拍賣人數(shù)，該宗土地流拍。涉案房屋長(zhǎng)期在百貨公司名下，沒(méi)有所有權(quán)證書，但從滕州市政府和國(guó)土資源局的相關(guān)文件也可以看出，各方當(dāng)事人對(duì)該房屋屬于百貨公司名下房產(chǎn)并無(wú)異議。
因此，張百永與百貨公司簽署《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思，張百永愿意以750萬(wàn)元購(gòu)買涉案房屋，百貨公司愿意將涉案房屋賣于張百永，并協(xié)助起草了劃撥土地使用權(quán)收回并再次出讓的報(bào)告，配合張百永參與招拍掛的程序，從而取得涉案土地使用權(quán)，進(jìn)而可以辦理地上房屋的所有權(quán)登記。
由于程序原因，張百永未能成功摘牌，涉案土地并未出讓，仍在百貨公司名下。但張百永簽署合同的目的是取得涉案房屋，并非國(guó)有土地使用權(quán)。土地使用權(quán)是否能夠改變性質(zhì)，不影響房屋買賣合同的效力。百貨公司和張百永可以通過(guò)共同促使土地改變性質(zhì)來(lái)達(dá)到合同完全履行的目的，從而使張百永取得涉案房屋的權(quán)屬登記。
因此，張百永和百貨公司之間《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》并不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，該協(xié)議合法有效，張百永具有請(qǐng)求商登紅返還房屋的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。百貨公司主張《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效，張百永無(wú)請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)且其行為損害國(guó)家利益和百貨公司利益的申請(qǐng)理由不能成立。
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