鄭州律師

有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

2、土地情況是否清晰

二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

3、房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

二、二手房交易得多長(zhǎng)時(shí)間　　

二手房交易所需時(shí)間，全款購(gòu)買和貸款購(gòu)買需要的時(shí)間不一樣，各地有差異，大致具體情況如下：

1、全款購(gòu)買，約7天

（1）看房，買賣雙方達(dá)成協(xié)議、支付購(gòu)房定金：1天。

（2）房屋過(guò)戶，支付首付款：1天。

（3）交稅、領(lǐng)取新房產(chǎn)證：4個(gè)工作日。

（4）物業(yè)交割、支付尾款：1天。

2、貸款購(gòu)買，約20個(gè)工作日

（1）看房，買賣雙方達(dá)成協(xié)議、支付購(gòu)房定金：1天。

（2）提交貸款申請(qǐng)、簽署貸款合同：1個(gè)工作日。

（3）物業(yè)評(píng)估，第三方擔(dān)保：1-2個(gè)工作日。

（4）銀行審批：5個(gè)工作日。

（5）房屋過(guò)戶，支付首付款：1個(gè)工作日。

（6）交稅、領(lǐng)取新房產(chǎn)證：4個(gè)工作日。

（7）銀行領(lǐng)取貸款合同、房屋抵押登記：3個(gè)工作日。

（8）銀行放款給賣方、物業(yè)交割、支付尾款：3-5個(gè)工作日。
三、二手房交易稅費(fèi)計(jì)算　　

（1）契稅；90平方米以下首次購(gòu)房的按1％繳納；90—140平方米按房?jī)r(jià)1.5％繳納；140平方米以上按房?jī)r(jià)3％繳納買方承擔(dān)（二套房按3％收?。?；

（2）營(yíng)業(yè)稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過(guò)五年的按房?jī)r(jià)5.8％繳納。賣方承擔(dān)；

（3）土地增值稅；房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過(guò)五年的按房?jī)r(jià)1％預(yù)繳納，按照超率累進(jìn)稅率計(jì)算，多退少補(bǔ)。賣方承擔(dān)；

（4）所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過(guò)五年的按房?jī)r(jià)1％或房屋原值—房屋現(xiàn)值差額20％繳納。（房屋原值一般按上道契稅完稅額計(jì)算）賣方承擔(dān)；

（5）房屋交易手續(xù)費(fèi)：按房屋建筑面積6元／平方米交納雙方承擔(dān)；

（6）房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：80元。買方承擔(dān)；

（7）房屋評(píng)估費(fèi)：按評(píng)估額0.5％。

以上就是河南錦盾-鄭州律師事務(wù)所的專業(yè)律師為大家整理介紹的關(guān)于“二手房買賣注意事項(xiàng)有哪些”等相關(guān)法律知識(shí)。綜上所述，二手房買賣要注意幾個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰，土地情況是否清晰，房屋手續(xù)是否齊全，簽訂合同的時(shí)候也要仔細(xì)。如果您還有其他的法律問(wèn)題，我們會(huì)有專業(yè)的律師為您提供幫助。咨詢熱線：199 3780 4111